Imóveis com pendências documentais exigem atenção de proprietários
O Brasil ainda registra situações em que imóveis apresentam pendências na documentação, como contratos particulares de compra e venda, ausência de registro atualizado em cartório, divergências entre a metragem real e o que consta na matrícula, construções sem alvará e lotes em áreas que não foram formalmente individualizadas. Esses casos podem gerar dificuldades em processos de compra, venda ou transferência de propriedade, segundo os advogados Eloíse Sonza Marques e Julio Cesar Marques Junior, especializados em Direito Imobiliário.
A regularidade do imóvel é importante para garantir segurança nas transações e acesso a determinados serviços públicos e financeiros. Os especialistas explicam que a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis são os documentos que comprovam a propriedade de forma plena.
Casos e consequências comuns
No meio urbano, urbanas, é comum encontrar imóveis adquiridos por contratos particulares ou heranças informais. Os advogados comentam que, nesses casos, os documentos existentes nem sempre atendem a todas as exigências legais atuais, o que pode limitar o acesso a financiamentos ou atrasar a conclusão de negócios.
No meio rural, também há propriedades que ainda não possuem registro individualizado, o que pode dificultar a obtenção de crédito e a participação em programas de incentivo agrícola.
A ausência de regularização formal pode exigir atenção em situações de compra, herança ou doação. Cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando as características da área e a legislação municipal.
Caminhos para a regularização
Os advogados Dra. Eloíse e Dr. Júlio César detalham que há instrumentos jurídicos disponíveis para formalizar a propriedade de imóveis e garantir maior segurança nas transações. Entre as principais, formas estão:
Usucapião (extrajudicial ou judicial):
Permite que a posse contínua, pacífica e sem oposição se torne propriedade. A modalidade adequada deve ser avaliada de acordo com cada caso concreto.
Adjudicação compulsória:
Utilizada quando o comprador quitou o imóvel, mas não consegue registrar a escritura pública definitiva devido à recusa do vendedor. Pode ser feita por ação judicial ou procedimento extrajudicial, o que contribui para a transferência da propriedade.
Retificação de área ou matrícula:
Corrige divergências entre a metragem real do imóvel e o registro cartorial, para garantir segurança jurídica e evitar disputas futuras.
Incorporação e registro de loteamentos:
Procedimentos essenciais para imóveis urbanos vendidos em condomínios ou áreas loteadas, que asseguram matrícula individualizada, infraestrutura adequada e segurança jurídica.
Regularização Fundiária Urbana e Rural (Reurb):
Prevista na Lei nº 13.465/2017, a Reurb resolve ocupações consolidadas em áreas urbanas e rurais e garante que possuidores se tornem proprietários legalmente reconhecidos.
Extremação:
Procedimento que formaliza a separação de lotes em condomínio, comum em heranças ou imóveis recebidos em frações por diferentes pessoas.
Segundo os especialistas, a escolha do instrumento adequado depende da origem da posse, da situação documental e da legislação vigente em cada município. Eles orientam que proprietários ou possuidores consultem um advogado especializado para identificar a melhor solução.
A regularização, quando possível, tende a trazer benefícios como segurança jurídica, facilidade de negociação e valorização do bem. Já em locais onde não há estrutura fundiária ou urbanística para regularização, a orientação é buscar informações junto ao poder público local para avaliar alternativas viáveis.
A entrevista foi realizada com os advogados Dra. Eloíse Sonza Marques e Dr. Julio Cesar Marques Junior, advogados especialistas em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis.
Eloise Sonza Marques - OAB/SC 17536
Julio Cesar Marques Junior - OAB/SC 70.313FONTE: https://g1.globo.com/sc/santa-catarina/especial-publicitario/eloise-sonza-marques-advocacia/noticia/2025/11/17/imoveis-com-pendencias-documentais-exigem-atencao-de-proprietarios.ghtml
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